文/粤进深 严明会
老黄埔，又来了一个新对手。
最近消息，位于广州老黄埔核心区的中鼎书院上城三期珺翎府，即将入市。
并且，面对片区严重内卷的市场，项目这次带来的还是新规产品。
三期珺翎府共规划6栋楼，包含4栋超高层住宅，2栋商墅。
货量共600多套。
主力产品为约107㎡、约128㎡、约140㎡、约180㎡的四房。
还是全南向户型，主打纯改善型产品。
据传，项目每个户型都按豪宅标准打造。
三大堂设计、每户独属大堂、专梯入户等都能在项目看见。
展开剩余84%当然，作为新规产品，最大的亮点还是赠送率。
据目前流出的信息，项目使用率最低超110%，高的甚至可以去到120%。
如果真能达到，这个使用率几乎快要赶上同区域的黄埔未来城了。
看来，这个老黄埔昔日的网红盘，终于可以硬气一回了。
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为什么这么说呢？
皆因这个盘大牛证券，确实是比较神奇的存在。
中鼎书院上城，最早由横沙村旧改而来。
一期商品房叫中鼎君和名城，2007年启动建设，2014年正式开卖，2017年收楼。
二期商品房叫珺合府，在2021年开盘。
三期项目，是在去年9月改的名。
为了体现教育的优势，案名改为中鼎书院上城。
但其实在教育这块，项目也是吃了不少的亏。
这一点，接下来会讲到。
现在先来看看中鼎这家企业。
看着像国企，但中鼎其实是一家民企。
它的全称叫“中鼎控股集团有限公司”，创建于1997年5月，成立于2000年8月。
中鼎的创办人叫谭霖高，是有名的阳江富豪。
该人士早年发家于建筑施工行业。
而早期的中鼎只是一家单一业务的承建商公司，是后来才涉足房地产的。
目前，中鼎的业务包括房地产开发、海洋渔业、能源矿产业、金融投资、贸易、酒店经营管理、物业管理等。
2023年8月，中鼎控股集团暨广州兆霖房地产大牛证券开发有限公司乔迁至中鼎名汇，谭霖高以中鼎控股集团董事长的身份现身。
这里说一下，广州兆霖房地产，就是中鼎横沙旧改的项目公司。
中鼎横沙旧改项目位于5号线大沙地、大沙东双地铁站中心位置。
可以说是黄埔区行政、文化、商业中心地段。
整个项目的体量很大，总占地64万㎡，总建面约280万㎡。
中鼎早在2010年与横沙村签订旧村改造合作协议。
首期安置房豫章苑在2011年10月动工，2015年分房回迁。
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凭借不错的区位，中鼎横沙旧改项目，是老黄埔最早的热盘之一。
二期珺合府与万科城市之光、南驰富颐华庭一起，曾被称为是老黄埔的“三剑客”。
2014年项目首开，据称开卖8个月就清盘了，拿下当年广州销冠。
2021年二期开盘早期，热度不减，频繁登上各大榜单。
只不过，越往后，项目越走向了下坡路。
重要的一个原因，项目在教育方面，一直宣传的六中。
但一直没有兑现。
后来被业主们多次“团建”，直到去年5月，才终于官宣学校。
——黄埔区实验小学和黄埔军校纪念中学（由广州六中教育集团办学）。
虽然学校最终尘埃落定，但二期珺合府也已然错过了最好的去化时机。
这里面主要有两点：
1）市场，从2021年到2024年，这整个市场的下滑有目共睹。
这一点是毋庸置疑的，先跑的跟后跑的，完全是两回事。
2）老黄埔的整体竞争，此前远不如现在这般激烈。
要知道，在2024年之前，谈到老黄埔，基本离不开万科城市之光、南驰富颐华庭、中鼎书院上城这个三个盘。
但进入去年以来，保利中央公馆、中建八局海丝城、中建二局未来方洲、中交四航珠江春等，纷纷加入战局。
且清一色都是新规产品，作为非新规的中鼎珺合府，只能远远躲着。
直到现在卖了快四年了，中鼎珺合府的网签去化仅八层左右。
现在已经熬成现房在卖。
而户数其实并不算多，二期珺合府主要是8栋楼，共1190户。
最近，项目还传出了工抵房，价格比市场低出不少。
回头看一下同期的万科城市之光，已经清盘了。
差一点的南驰富颐华庭，旧规产品去化也达到九成多，接近清盘。
如今三期珺翎府，携新规产品而来。
中鼎书院上城，似乎要打一场“翻身仗”。
只不过，现在的行情跟三四年前，已不可同日而语。
它要面对的，是严重内卷的片区市场。
珺翎府想要重新占得一席之地大牛证券，得下一番狠功夫。
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